Mit spottbilligem Wohnraum für Familienmitglieder ist leider Schluss – jedenfalls, wenn man dabei Steuern sparen will. Schon ab 1.1.2004 gelten für die Vermietung einer Wohnung an Angehörige neue Spielregeln. Statt wie bisher 50 Prozent muss der Vermieter künftig mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen. Ist der Obolus niedriger, dürfen Werbungskosten in der Regel nur noch anteilig geltend gemacht werden.

„Trotz dieser Einschränkung rechnet sich das Steuersparmodell nach wie vor“, beruhigt Harald Zankl, Steuerberater aus Deggendorf. Nicht nur die Familien-Vermietung, auch familiäre Arbeits- oder Kreditverträge helfen beim Sparen. Der Trick: Einkünfte werden von Familienmitgliedern mit hoher Abgabenbelastung auf Angehörige mit niedriger Steuerlast verlagert. Meist kann die Familie zudem bisher brachliegende Freibeträge nutzen.

Doch Vorsicht: „Das Finanzamt prüft Verträge mit Angehörigen besonders gründlich“, warnt Experte Zankl. Grund: Die Beamten vermuten oft Scheingeschäfte und damit steuerlichen Missbrauch. Deshalb gilt es, die fiskalischen Anforderungen penibel zu erfüllen. So halten etwa Arbeitsverträge ohne konkrete Tätigkeitsbeschreibung oder Probezeitvereinbarung einem Fremdvergleich nicht stand (FG Saarland, Az. 2 V 289/02). Auch wer nur einzelne, nicht abgetrennte Wohnräume ohne Kochgelegenheit vermietet, hat schlechte Karten (BFH, Az. IX B 172/02). Selbst wenn Form und Inhalt des Vertrags stimmen, ist die Steuerersparnis nicht garantiert. „Oft scheitert das Modell, weil die Vereinbarungen nicht durchgeführt werden“, mahnt Zankl. Er rät, Miete samt Nebenkostenvorauszahlungen, Zinsen oder Gehalt regelmäßig und fristgerecht tatsächlich zu überweisen.

Anforderungen - So machen Sie nichts falsch

Auch wenn die Schriftform nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, sollten Familien aus Beweisgründen immer schriftliche Verträge aufsetzen. Vorsicht: Minderjährige müssen bei Vertragsabschlüssen mit Eltern durch einen Ergänzungspfleger vertreten sein. Für bestimmte Verträge – etwa Grundstücks- oder Darlehensgeschäfte – ist zudem die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts erforderlich.

Ein Vertrag mit Angehörigen muss – wie mit jedem anderen – die Hauptpflichten nennen. Dazu gehören die Höhe des Gehalts, der Zinsen oder der Miete. In einem Arbeitsvertrag müssen außerdem die Arbeitszeit fixiert, im Kreditvertrag der Rückzahlungszeitpunkt und im Mietvertrag die Mietsache genau benannt sein.

Grundlegende Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung von Familienverträgen ist, dass der Vertrag auch unter fremden Dritten so abgeschlossen worden wäre. Das gilt allerdings nur für die Hauptpflichten des Vertrags und nicht für jedes Detail (BFH, Az. IX R 68/99).

Der Vertrag darf nicht nur zum Schein geschlossen werden. Die Vertragspflichten müssen vielmehr tatsächlich erfüllt werden. Empfehlenswert: Jedes Familienmitglied wickelt seine Finanzen über ein eigenes Konto ab. Barzahlungen sind schwerer nachweisbar.

Darlehen - Geld von der Mama

Wer zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie, eines Firmenwagens oder betrieblicher Investitionen einen Kredit aufnimmt, kann die Zinsen von der Steuer absetzen. Das gilt auch, wenn das Geld gegen eine marktübliche Verzinsung von Eltern oder Kindern kommt. Beim Kreditgeber sind die Zinseinnahmen bis zu 1601 Euro steuerfrei. Hat er sonst keine Einnahmen, kann er sogar 9265 Euro steuerfrei vereinnahmen. Vorsicht: Selbst bei vermögenden Kreditnehmern verlangt der Fiskus eine bankübliche Absicherung. Bei Beteiligung Minderjähriger ist die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts notwendig.

Wer einem Kind Geld schenkt und sich dieses später etwa für die Finanzierung einer Immobilie wieder leiht, kann die an den Sprössling bezahlten Zinsen absetzen. Solche Kombinationen aus Schenkung und Darlehen sind jedoch nur zulässig, wenn die Schenkung an die Kinder nicht mit einer Auflage verbunden ist. Sie müssen in der Verwendung der Gabe völlig frei sein (BFH, Az. IX R 32/98). Experten empfehlen, zwischen Schenkung und Darlehen eine Schamfrist von etwa sechs Monaten vergehen zu lassen.

Arbeitsvertrag - Die Ehefrau rekrutieren

Selbstständige und Freiberufler können Angehörige, etwa als Bürohilfe, beschäftigen und sämtliche Kosten aus dem Arbeitsvertrag absetzen. Dazu zählen Gehalt, Sozialabgaben und Lohnsteuer, aber auch sonstige freiwillige Leistungen wie Fortbildungskosten oder Direktversicherung. Die Möglichkeit von steuerfreien Zuwendungen wie etwa Reisekosten macht das Modell noch interessanter. Vorsicht: Die vereinbarten Verpflichtungen müssen über die üblichen familiären Hilfeleistungen hinausgehen. So sind etwa Zahlungen an die Ehefrau für die Reinigung eines Arbeitszimmers nicht absetzbar.

Auch bei größeren Immobilienvermögen können Vermieter die Familie einspannen. Kinder oder Ehegatten können etwa Hausmeister-, Reparatur- oder Verwaltungsaufgaben übernehmen.

Für Hilfe aus dem Familienclan besonders geeignet ist die geringfügige Beschäftigung (Verdienstgrenze von 400 Euro). Chefs zahlen pauschal 25 Prozent Sozialabgaben und Steuern. Beim Arbeitnehmer fallen keine Abgaben an. Der Verdienst fällt auch dann nicht ins Gewicht, wenn das Ehepaar gemeinsam veranlagt wird. Sogar berufstätige Verwandte können einen Minijob als Nebenbeschäftigung ausüben.

Bei Kindern oder Senioren kann sich eine sozialversicherungspflichtige Anstellung lohnen. Bisher ungenutzte Freibeträge sponsern das Familienvermögen. Einnahmen bis zu 7664 Euro sind steuerfrei. Mit der Werbungskostenpauschale von 1044 Euro erhöht sich der Betrag sogar auf 8708 Euro. Angenehmer Nebeneffekt: Die Angehörigen genießen volle soziale Absicherung.

Mietvertrag - An die Kinder vermieten

Der Immobilienbesitzer vermietet Haus oder Wohnung an Kinder oder Eltern. Die Verwandtschaft zahlt weniger als die ortsübliche Miete. Der Vermieter kann Zinsen, Abschreibungen und sonstige Kosten voll von der Steuer absetzen. So entstehen hohe Verluste, die die Steuerlast mindern.

Wer die Wohnung möbliert vermietet, kann den Fiskus sogar an der Ausstattung beteiligen. Gegenstände unter 410 Euro sind sofort absetzbar, höherpreisige Möbelstücke werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Das Modell funktioniert selbst dann, wenn Kinder in Ausbildung die Miete aus Zahlungen der Eltern bestreiten (BFH, Az. IX R 39/99).

Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 75 Prozent des ortsüblichen Preises, sind Werbungskosten voll abziehbar. Bezahlt die Verwandtschaft mehr als 56, aber weniger als 75 Prozent der Marktmiete, verlangt das Finanzamt für den Nachweis der Gewinnerzielungsabsicht eine 30-jährige Ertragsprognose. Ist diese positiv, sind die Werbungskosten in vollem Umfang absetzbar. Ist sie negativ, akzeptiert der Fiskus die Aufwendungen nur anteilig im Verhältnis der vereinbarten zur Marktmiete. Für die Prognose sind alle voraussichtlichen Erträge und Aufwendungen zu erfassen und gegebenenfalls anhand von Daten der vergangenen fünf Jahre zu schätzen.

Quelle: FOCUS